基汇资本地产股权基金机会何在

基汇资本：地产股权基金机会何在？

当内资地产基金热情躁动时，一支美元私募地产基金已“潜伏”八年，以纯粹股权投资的形式，在大中华地区(大陆、香港、澳门和台湾)及亚太周边运作了35个地产项目。　　基汇资本，2005年由来自香港地产世家的吴继炜和吴继泰兄弟创办，目前共管理4只以大中华区和亚太地区为目标的房地产基金，而新成立的Gaw Capital Partners USA则在美、英市场提供独立账户直接投资及私募房地产基金管理服务。　　早在1995年，25岁的吴继炜即创立城市置业(Downtown Properties)，从事地产投资。首次出手，就将濒临破产的好莱坞罗斯福酒店(Hollywood Roosevelt)收购改造，使其再度成为好莱坞的风云会场。　　相比纯粹的财务投资，吴氏兄弟更爱好买下破旧的老楼，重整它们以创造价值。这种建筑师般的操盘兴趣延续到他们的中国投资当中。　　目前，基汇资本筹集的股本已超过35亿美元，管理资产金额达75亿美元，其中包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。来自全球七个国家的主权财富基金，以及捐赠基金、养老基金及其他机构投资者作为基汇资本的LP.　　据透露，即将全数出清结束的基汇中国I期基金年回报率超过20%，股本回报率在2.3倍到2.4倍之间。凭此业绩，基汇资本在2013年10月完成了第四只中国房地产基金的募集，募集股本达10.25亿美元。而迄今，基汇资本的LP中尚无大陆投资者的身影。　　股权投资+运营　　在基汇资本看来，国内房地产基金虽然数量递增，但从经营模式上看，并不能算作真正的股权投资基金——“这些所谓的基金，通常是已锁定投资项目，通过银行或信托为开发商提供某一阶段的融资，为投资者提供固定回报收益”。　　上述方式下，投资者可以通过第三方开发商的回购规避风险。但是，这种方式有赖于房地产市场的行情，由银行向开发商提供利息较高、周期较短的资金，只能是一个短期借贷行为。　　而基汇资本所做的是纯粹股权投资基金，投资回报没有保底，基金经理也完全自由决定投资标的，“不做‘明股实债’，跟国内信托方式经营的产品不一样”，吴继炜指出。据悉，基汇资本遵照房地产私募基金的运作方式，前三期基金的存续期为7+2年，IV基金的存续期为9+2年。　　从基汇中国基金I期2005年完成股本募集至今，基汇资本进入国内市场已有逾八年历史，由最初五人团队扩展至目前的1000余人。吴继炜表示，除了投资、财务、投资委员会、资本市场与投资人关系、法务、行政等六大板块的50余位员工外，基汇资本和一般纯投资的基金公司最大的不同在于，集团下设商业、酒店与住宅开发三个运营平台，整合成完整的资产管理团队。　　据介绍，商业管理平台为写字楼、商场等商业不动产提供开发与管理的整合运营服务，总管理面积达615000平米。酒店业管理平台GCP Hospitality Management既为北京万国公寓等基汇投资的项目提供一站式酒店管理，也为外部客户提供专业服务，管理物业包括2000个酒店房间的12个酒店。　　而中国城市置业有限公司是基汇资本资产管理的核心之一，侧重开发中至高端的优质住宅物业、办公楼与其它商业项目。总开发楼地板面积达3599000平米，含常州御水华庭、徐州国际花园城、淮安公园·龙湾、成都草市街尚豪庭、徐州城置金色年华等。　　在这套体系下，基汇资本沿用了一组深度操盘、战略增值的运作模式。以353广场项目为例，基汇资本于2005年买下这栋上海南京东路上知名的“烂尾楼”，对其概念进行重新定义，由内部项目管理团队配合外部建筑师与施工队对大楼进行改造，将原来的Art Deco装饰艺术风格的大楼保留并转换成时尚购物休闲商场，2008年开幕时的主力租户为Zara、Guess、FILA等品牌。　　持有353广场的八年时间内，基汇资本负责了353广场招商、市场行销、商场管理、财务、人事与物业的全方位管理。2012年，基汇资本将353广场出售给另一投资者，成功退出。而其他项目的退出方式亦与353广场案如出一辙。“我们的DNA最重视走进商铺，促成它们在一个地区的转变，而不是单纯的财务投资者”，吴继炜说。　　国内城市投资路线图　　根据基汇资本官网公布的数据，基汇中国基金所投资的35个项目的资本总额为1633.7亿美元，其中住宅开发占比最高，达到37%。地域分布上，香港、上海、广州、北京四座一线城市占据近六成比例。二线城市主要集中在江苏及四川等高增长区域。　　从基汇资本四期中国基金的投资项目列单中，记者发现，该基金八年内的投资路线图，经历了从一线城市向二三线城市下沉，再向一线城市“回撤”的过程。　　2005年的第一只基金主要投资在一线城市(北京、上海、香港)；2007年的第二只基金开始把投资的触角伸向二三线城市(成都、大连、常州、淮安、徐州)；2010年的第三只基金在香港的投资比重较高；第四只基金将以一线城市为主，配合部分其它亚洲国家的投资。　　对于房产市场景气程度对三线城市项目的影响，基汇资本另一位执行合伙人彭庆邦回应21世纪经济报道，基汇进入徐州、成都等城市时间较早，目前大多数的开发项目都已进入尾盘，未受到太大的冲击。此外，由于早年土地取得价格合理，基汇挑选的二三线城市近年也有着长足的成长，因此项目的投资回报也令投资者满意。　　吴继炜向21世纪经济报道表示，已经结束的I期基金年预期回报率为20%(基汇资本在募资时不对LP承诺回报)，而最终实现年化20%到30%之间的收益，而股本回报率在2.3倍到2.4倍之间，超出预期。其它3只基金因为尚未全数退出，无法提供数据。　　出手海外地产　　除了积极布局内地市场，基汇资本还通过独立账户直接进行海外投资。目前，基汇资本已在伦敦、旧金山、芝加哥等城市运作7个楼宇收购项目，涉及金额15亿美元左右。　　基汇资本最初涉足海外收购实属“无心插柳”，一批看好英美市场的亚洲投资者希望找到合适的机构为其提供收购代理业务，藉此，基汇先后完成 2010年旧金山Market Street 333号富国银行总部、2011年芝加哥Three First National Plaza、2012年伦敦Vintners Place、2013年硅谷Cupertino Gateway等个案。　　而平安保险购买英国劳合社大楼一案则让基汇资本在中国大陆声名鹊起。2013年7月基汇资本集团代表中国平安保险集团股份有限公司，以2.6亿英镑向德国Commerzbank银行收购位于伦敦市金融区中心的劳合社大楼(Lloyds Building)。此次交易是保险投资新政放宽海外投资渠道后，中国保险业投资海外不动产的首个相关公司。　　除协助平安保险完成购买交易外，基汇资本还继续提供这栋大楼的后续资产管理。据悉，大楼全栋租给劳合社伦敦公司，现有租赁将于2021年届满。　　根据测算，劳合社每年支付的租金为1600万英镑，倘若按同样的价格租出整栋大楼，则年租金可达2400万英镑。如按该年租金水平起算，中国平安该笔投资可在10年左右收回投资成本，剔除汇率等因素，这笔投资的年投资回报率在6%至9%之间。　　此番交易后，屡有国内机构及个人投资者找到基汇，试图如法炮制，开展出海收购。　　以英国为例，彭庆邦分析指出，相较于美国，英国的税法更适合外国投资人，因此越来越多的国际投资人对英国的房地产额外青睐，以致英国房地产近来价格节节高升。所以要找到年回报率6%的项目亦不太容易，目前大多数的伦敦同类地产年回报约在5%-5.5%之间。　　而从海外投资的整体局面来看，彭庆邦认为，出海并非易事。首先，中国企业的海外投资不得不考虑潜在的汇率风险，一旦人民币继续升值，实际净回报率还会再打折扣；其次，中国的投资文化与国际上有所差异，也是要仔细考察之处。国内投资者倾向于保本投资、三年回购的项目，在海外市场上比较罕见，而且在投资时比较无法让这么短的投资年限得到保证。

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